黑石集團(tuán)近來(lái)在中國(guó)的大肆動(dòng)作或?qū)㈩A(yù)示著外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的重新看好。
日前，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)與中國(guó)臺(tái)灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海北京西路968號(hào)的華敏帝豪大廈，收購(gòu)總價(jià)大約為23億元人民幣。這也是房地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始之后，黑石在中國(guó)的首次大規(guī)模買入行動(dòng)。分析人士指出，中國(guó)乃至亞洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為黑石下階段的投資重點(diǎn)。
“我對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)依然感興趣。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)依然很好，但要在合適的價(jià)位去買。”在黑石集團(tuán)回復(fù)記者的郵件里，黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO斯蒂芬·施瓦茨曼說(shuō)道。再次進(jìn)入上海地產(chǎn)界的黑石顯然是有備而來(lái)。有消息稱，黑石集團(tuán)今年10月份已經(jīng)完成黑石房地產(chǎn)合伙人（第七期）基金（Blackstone Real EstatePartners VII）的募資，其133億美元的規(guī)模將重點(diǎn)關(guān)注中國(guó)乃至亞洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一位曾協(xié)助黑石集團(tuán)在上海收購(gòu)的知情人士對(duì)記者表示，黑石集團(tuán)目前正在積極尋找中國(guó)內(nèi)地的合作伙伴，已經(jīng)與多家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商有過(guò)接觸，包括中投、綠城、華潤(rùn)等企業(yè)。但最終與誰(shuí)合作，目前尚無(wú)定論。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事李凌告訴記者，由于前期的基金已經(jīng)投完并退出，過(guò)去一兩年時(shí)間，很多外資基金都在募集新的基金。受到全球金融危機(jī)及歐債危機(jī)的影響，基金的募集速度放緩，所以過(guò)去兩年時(shí)間歐美基金在中國(guó)市場(chǎng)幾乎被淡忘，本次黑石集團(tuán)募集133億美元房產(chǎn)基金以及收購(gòu)華敏帝豪大廈一定程度上代表了歐美基金的回歸。
李凌認(rèn)為，對(duì)于大量的外資基金而言，如果他們看的是辦公樓，首選是中國(guó)的一線城市這種比較成熟的市場(chǎng)。但是如果他們標(biāo)的物是以購(gòu)物中心或者商業(yè)資產(chǎn)為主，畢竟一線城市核心優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)可交易的非常有限，而二三線城市還處于一個(gè)快速的城市化過(guò)程中，包括居民消費(fèi)習(xí)慣的進(jìn)一步改變、個(gè)人可支配收入的增多等，而這些城市將會(huì)有更多的商業(yè)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)供這些基金考慮。
黑石看多中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)
公開(kāi)資料顯示，黑石集團(tuán)介入華敏帝豪大廈的收購(gòu)談判始于今年8月份，雙方曾談到黑石以70億元人民幣的高價(jià)整體收購(gòu)華敏帝豪大廈，折算后的均價(jià)約為33000元/平方米，但由于華敏帝豪大廈涉及酒店、寫字樓等多個(gè)物業(yè)，交易陷入了拉鋸戰(zhàn)�！昂谑舜钨I樓的價(jià)格比較適中，該項(xiàng)目目前的年租金回報(bào)率約在6.7％，符合黑石的‘買入標(biāo)準(zhǔn)’。”上述曾協(xié)助黑石集團(tuán)在上海收購(gòu)的知情人士表示。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中高拋低吸一直是“機(jī)會(huì)主義者”黑石的拿手好戲，金融危機(jī)后，黑石就曾以低價(jià)在全球買入很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有些項(xiàng)目的購(gòu)入價(jià)格甚至比新建成本還低。黑石此番在中國(guó)的購(gòu)入行動(dòng)或?qū)㈩A(yù)示著外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的重新評(píng)判。
斯蒂芬·施瓦茨曼表示，在完成133億美元的全球房地產(chǎn)基金的募資后，黑石計(jì)劃開(kāi)始在亞洲的房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投資。黑石集團(tuán)副董事長(zhǎng)拜倫·韋恩也表示，“在中國(guó)，領(lǐng)導(dǎo)班子已經(jīng)過(guò)渡，目前已開(kāi)始計(jì)劃更多的財(cái)政和貨幣刺激方案，所以在這個(gè)世界第二大經(jīng)濟(jì)體，總算有一些好消息了。最近的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)正在改善。這表明黑石集團(tuán)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)整體看好”。
早在2008年，黑石便參與創(chuàng)建了面向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司。2011年，盈石與上海本地民企鵬欣集團(tuán)合作，雙方首個(gè)合作項(xiàng)目便是鵬欣旗下的“水游城”系列項(xiàng)目。今年5月盈石又與SOHO中國(guó)成立合資公司“盈石搜候（上海）有限公司”，雙方各持股50％。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，除去2009年購(gòu)入Channel1，黑石近年來(lái)在上海、南京等地攻城略地，先后運(yùn)營(yíng)悅達(dá)989、芳匯廣場(chǎng)、天印樂(lè)盈購(gòu)物中心等5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
但黑石大中華區(qū)主席梁錦松認(rèn)為，因?yàn)橛嘘P(guān)交易頗為昂貴等原因，過(guò)去兩年黑石并沒(méi)有積極參與內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資�！爸袊�(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的估值越來(lái)越具有吸引力�！绷哄\松表示，未來(lái)黑石在中國(guó)內(nèi)地的投資將會(huì)更激進(jìn)一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面。
除黑石集團(tuán)外，摩根士丹利、美林證券、漢斯基金等也紛紛募集新基金投向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而對(duì)沖基金大鱷索羅斯也在與香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及地產(chǎn)代理秘密見(jiàn)面，計(jì)劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)投向中國(guó)內(nèi)地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。
易城中國(guó)副總裁尹寶軍表示，外資目前的投資熱情越來(lái)越高，全國(guó)第三季度外資參與大宗交易的比例從第二季度的16％上升至36％，其中大部分交易物業(yè)位于上海。
二三線城市成熟商業(yè)
或成新焦點(diǎn)
“過(guò)去3個(gè)月，我們十分積極地買入，而之前18個(gè)月幾乎沒(méi)有任何交易。”基匯資本創(chuàng)始人之一吳繼煒表示。該公司管理著超過(guò)10億美元的私募股權(quán)基金，目前也在積極關(guān)注中國(guó)二三線城市的商業(yè)物業(yè)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長(zhǎng)閆宗成表示，近期卷土重來(lái)的美元房地產(chǎn)基金中出現(xiàn)黑石等國(guó)際大佬的身影，說(shuō)明國(guó)外基金開(kāi)始看好中國(guó)樓市，認(rèn)為機(jī)會(huì)來(lái)了�！皣�(guó)內(nèi)二三線城市蘊(yùn)含了巨大的投資機(jī)會(huì)，特別是在未來(lái)幾年，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)將得到持續(xù)改善，國(guó)內(nèi)居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面將扮演重要角色。”
閆宗成告訴記者，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資領(lǐng)域，特別是成熟度略低的二三線城市。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，早在2011年來(lái)自新加坡資本鵬瑞利中國(guó)零售信托就分別在成都、沈陽(yáng)等地收購(gòu)5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，涉及金額總計(jì)超過(guò)60億元人民幣；其次麥格理旗下基金MGPA也收購(gòu)了成都凱丹廣場(chǎng)項(xiàng)目50％的股權(quán)，涉資5.5億元人民幣。
據(jù)了解，中信資本中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金、漢威資本的華潤(rùn)中國(guó)零售房地產(chǎn)基金以及匯豐南豐中國(guó)房地產(chǎn)投資基金則專門是以零售商業(yè)地產(chǎn)為目標(biāo)設(shè)立基金。從增值的角度看，外資房地產(chǎn)基金明顯會(huì)流到中國(guó)來(lái)，加上我國(guó)的城鎮(zhèn)化還在持續(xù)，二三線城市的空間還很大，若樓市持續(xù)受壓，在低息的時(shí)代背景下，國(guó)外資本將陸續(xù)流入中國(guó)。“目前國(guó)外資金比較看好國(guó)內(nèi)二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于中國(guó)實(shí)行外匯管制，導(dǎo)致部分國(guó)外資金流通性不是很好，政策依然起到指導(dǎo)的作用�！鄙鲜鰠f(xié)助黑石集團(tuán)在上海收購(gòu)項(xiàng)目的知情人士表示。
“我們的投資策略會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化，不過(guò)目前，我們最看重的是中國(guó)二三線城市的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。”一家外資房地產(chǎn)私募的投資總監(jiān)對(duì)記者表示。他認(rèn)為，城市化的進(jìn)程在二三線城市會(huì)被更好地反映，尤其是二三線城市的商業(yè)零售模式需要被改善的需求非常大，這將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)躍進(jìn)式的發(fā)展。
高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳稱，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于外資地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)從來(lái)沒(méi)有降過(guò)溫，外資房地產(chǎn)基金還是長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市，只是調(diào)整了投資方向。過(guò)去兩年年很多地產(chǎn)基金持續(xù)加大在中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)的投入，調(diào)控政策恰恰提供了他們與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在二三線城市合作的良機(jī)，這種趨勢(shì)將在2013年延續(xù)。
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