2015年堪稱南京“地王孵化年”，全年拍出20多個地王，面粉趕超面包價的趨勢也催生了眾樓盤價格不斷上漲，一些“地王”項目，紛紛采用高端定位，精裝產品，學區(qū)房等方式拉開房價。2016年能否延續(xù)2015高增長的勢頭?消費者是否回歸理性?又能做出怎樣的產品來面對突飛猛進的房價?現(xiàn)在“地王”頻出，未來對于設計的品質越來越嚴格，對于項目操盤能力也提出了新的要求，新的高度。“地王”產生對于市場、對于消費者也是新的挑戰(zhàn)。

    2016年4月23日，由點數(shù)文化與地產線攜手朗道國際設計、日清設計、山水比德于南京舉辦的“地王趨勢下的產品設計策略”地產高端論壇圓滿落幕。

    蒞臨現(xiàn)場的不僅有一線城市多位知名設計師，更有多位知名地產開發(fā)企業(yè)高管到場，伴隨地王項目的不斷刷新，設計師們如何通過有效的手段輔助開發(fā)商突破售價天花板，將燙手的高價轉換成為利潤高保證?現(xiàn)場進行了一場別開生面的討論。

　　VR體驗

　　活動主持：點數(shù)文化合伙人《地產線》雜志運營總監(jiān) 盛隨兵

　　【嘉 賓 分 享】

　　朗道國際設計 執(zhí)行董事 葉翀嶺

　　《地產白銀時代的景觀設計》

　　在地產圈待了這么多年，我們平常會碰到這樣一個問題，黃金時代下怎么處理，白銀時代下又有什么策略，新政下又該怎么考慮，現(xiàn)在又是“地王”頻現(xiàn)前提之下我們又應該怎樣去做產品的設計，考慮溢價?

　　問題多了以后我們就在思考，不管市場情況怎么去變、政策怎么去變，是不是應該抓住兩個層面思考問題。第一個層面就是開發(fā)商層面如何有效控制成本;第二個層面是未來我們的購買者、業(yè)主需求，如何滿足他們的生活，滿足他們的各種體驗，同時又能滿足他們審美需求，如果從這兩個角度來看的話，景觀或者整個產品打造就變的相對來說簡單一點，而不會隨著政策變化，隨著行情的變化，思路上有太大的波動。

　　并詳剖上海-萬科陸家嘴翡翠濱江、上海-萬科翡翠雅賓利、上海-萬科云間傳奇、南京-中航樾公館、蘇州-頤和灣花園、成都-海航香頌湖國際社區(qū)為例，展示更多項目背后設計的故事。

日清設計 副總建筑師 李競

《社區(qū)場景的提升以及重構——“地王光環(huán)下”的高溢價產品設計啟示》

　　當“面粉”比“面包”貴時，當普通“面包”難以收回高地價成本時，當客戶不再滿足于僅有“面包”帶來的基本需求，當客戶對于基本需求之外的需求越來越多時，我們怎么做“面包”?

　　我們試圖創(chuàng)造一種更適合地王模式下的“面包”，它是且不僅是“面包”，在滿足基本需求之外，它有更多復合屬性，滿足人們日益增加的生活“欲望”，SO：我們要做的是一款“點心”，溫飽之上，又不只圖奢華，各方面都做到均衡最佳，終極方向——即打造一款【高售價】【熱賣】的【人氣】“點心”。

　　策略有四

　　規(guī)劃獨特、豪氣、有亮點即可區(qū)別于周邊其他樓盤，即一見鐘情;

　　立面精致、經典、設計考究，處處彰顯尊貴且體現(xiàn)精湛細節(jié)，即再見傾心;

　　戶型配比適宜、高贈送率、有爆點，誠意戶型足夠打動人心，即可讓人深思熟慮;

　　除此之外需要更多的附加值，例如智能家居系統(tǒng)、綠色建筑體系、健康主題社區(qū)等都可作為點睛之筆大大提升樓盤的溢價率。

　　究其核心策略是社區(qū)場景的提升以及重構，旨在重新定義一系列新的生活場景，改善以及加強社區(qū)與居民之間的和諧關系，例如強調場景流線，強調情感體驗與功能體驗，將社區(qū)功能更多的互相滲透以及引入，重視居住者的感受。

　　山水比德 創(chuàng)始人 集團董事長、首席設計師 孫虎

　　《地王之策》

　　任何事物的發(fā)展，都有其過程。過去的階段，我們追求豪奢、奢華......隨著時間推移，當下對地王有了新的理解和定義：推動產品更新、再造區(qū)域價值、重塑城市的美學、創(chuàng)新城市生活，而這也正是山水比德一直所倡導與實踐的......

　　解決之道——新山水

　　新山水，一部走向未來的景觀詩學。即要，根植于山水的自然精神與文化價值，以人比德于自然的情感交流為媒介，重塑城市生活美學，創(chuàng)新當下生活的方式，通過新科技、新工藝與新材料等實現(xiàn)產品更新、賦予區(qū)域高溢價，為一切生命進化的信息流動建構詩意空間。

　　保駕護航新模式——造園

　　我們不僅有著一部走向未來的景觀詩學，更有一個護航的新模式。即，以設計為主導的設計施工一體化模式造園。

　　1. 施工前置，與設計同步介入

　　2.1 助力設計，解決項目難點

　　2.2 助力設計，實現(xiàn)項目亮點

　　3. 設計全程跟蹤

　　3.1 助力施工，保證設計意圖完美落地

　　3.2助力施工，確保綠化氣質

　　3.3 助力施工，解決不可預測性問題

　　4. 工程管理，實現(xiàn)一體化目標的最后保證

　　園林營造的未來趨勢

　　“造園”不僅將業(yè)主方、設計方和施工方有機地協(xié)同在同一個合作平臺上無縫對接，以專業(yè)與管理的交互，減少專業(yè)內耗，降低項目成本與管理風險，更是在匠人精神的引導下注重細節(jié)追求完美與極致，確保最終精品效果的實現(xiàn)，最終達成高溢價的呈現(xiàn)。

　　【頭 腦 風 暴】

　　睿風建筑 設計總監(jiān)、總經理 錢明波

　　#創(chuàng)新#

　　以萬科樂高plus產品為例，該產品最早來自于五、六年前，萬科給的任務是研究極限容積率的別墅產品。當時是面對東北坍塌市場，無論是“地王”還是非“地王”都是這樣，洼地特別多，而且研發(fā)一種極限容積率，能夠接近洋房的別墅，保證地不虧錢，萬科還是很有情懷的。

　　以前做洋房，大概容積率標準是1.2左右，現(xiàn)在是把五層、六層房子搬到地上去，通過組織作為大的供應，把所有私有化面積提高到80%—90%，帶來很大的溢價，對于設計師帶來不同的設計規(guī)劃，所以我覺得樂高系列，有沒有可能被逼出來之后，反而創(chuàng)造新的生活方式。

　　上海證大房地產 副總裁 朱曉涓

　　#文化#

　　地產線去年在南京證大九間堂，也做了這樣一個論壇——《設計創(chuàng)造價值》，就當下的房地產形勢，尤其是南京“地王”的頻頻出現(xiàn)，作為地產商當中的設計團隊，怎么樣把產品做到極致，做出怎樣的應對之策。這也是設計創(chuàng)造價值的一種延伸。

　　地價越貴，產品要做的越好，產品力越強，才可能迎合市場，并且打動客戶最敏感的點。南京九間堂拿地倒不是很昂貴，但是在低密度別墅當中比較稀缺，作為上海九間堂的一個升級，原班人馬從設計到景觀到室內，保證產品有一個基準的標準。

　　在南京這樣一個有山有水的地方，項目跟山水結合，尤其在戶型方面都是迎合南京豪宅市場做的仔細定位和研究，目前一期基本上賣完，無論是同行、還是客戶口碑都非常好，無論房價怎么漲，市場是怎么樣，我們用心來做精品，用設計來創(chuàng)造價值，在精神層面，文化層面塑造一些更多的價值點，讓客戶對價值有更多的體驗，這個可能是我們大家達成的共識，也是今后一直要做的研究方向。

　　朗詩地產 上海設計總監(jiān) 從琨

　　#人文#

　　說到文化，最近朋友圈在講宋美齡美國的房子在拍賣，參與者大都是華裔，那是因為美國人只是覺得那是一個好房子，華裔對房子的文化有更強的感觸，所以會對它更感興趣。

　　其實文化并不是一個虛東西，是跟人習慣相關的。我們所處的是中國，本身跟美國文化是不一樣的。

　　所以就 “地王”趨勢下產品設計而言，這種設計是針對業(yè)主的，業(yè)主其實有一種地域性，中美生活差異很大，我們美國公司交流產品也是在做相關的設計，都是在做客戶研究，所以說我們現(xiàn)在在“地王”趨勢下對客戶需求做深層次研究，打造客戶的痛點。

　　“地王”是投資性的，這僅僅是對我們商家或者開發(fā)商來說，對于一個地塊評判，這個投資行為一旦結束，剩下的就不是商業(yè)情況，或者說做成產品，這時候我不認為“地王”一定會做一個豪宅，但一定是做一個好的產品。

　　好產品一定是能夠打動用戶的，過了快速擴張的階段以后，產品一定是更加的人性化，更以人為本沉淀出來了的，我理解“地王”趨勢下產品設計，更多的是關注客戶，更多關注客戶的需求。我們提供給業(yè)主的不是一個住宅，或者是一個院落，而是一個生活方式。

　　蘇寧置業(yè) 執(zhí)行總裁助理 耿大治

　　#主動與被動#

　　“地王”趨勢下的產品設計策略，是為了應對“面粉”比“面包”貴這種現(xiàn)象的，可以分為兩種策略。

　　主動策略：注力研發(fā)設計新產品

　　被動策略：邊蓋邊等 土地升值

　　這兩種策略并無優(yōu)劣之分，對于他們的選擇，是跟隨著時代大背景的。

　　上海富力地產 設計經理 曹健

　　#一體化#

　　前面提到仁恒的社區(qū)，仁恒的產品相對客戶來說，偏中年人比較多，所以仁恒的業(yè)主基本上對房型的要求比較方正，而且仁恒的很多公共產品都是壓在地下，地面以上就是樣板區(qū)，場地上看上去很大氣。產品的精裝修、包括雙會所概念，相對來說是比較前端的，建筑設計的時候室內設計已經參與進來，同時施工工藝方面要求比較高，追求好的產品，來實施的話必須要有一體化的工程，所以說施工前置也是有一定的道理。

　　【提 問 環(huán) 節(jié)】

　　#套路#

　　我一直很認同的一句話“潮流只能等不能追”，現(xiàn)在所說的“地王“趨勢就是一種已經到來的潮流。就“地王”概念來理解我認為這是一種套路。就像流拍可能是下一個開發(fā)商想花更少的錢拿這塊地一樣。我走過最深的套路就是兩位大師手下設計師的套路，但設計師做了一些東西，最終也逃不過政府的套路。講這個“地王”趨勢下的產品設計策略，從設計本身來講，“地王”趨勢下所謂的策略，有一些什么特點?有哪些是以前沒有嘗試過，或者我們即將等來什么樣的策略?

　　日清設計 副總建筑師 李競

　　我覺得你說的套路確實是有，現(xiàn)在我們好像確實是陷入了這么一種套路的循環(huán)，很多人也都在嘗試做所謂的新型產品，但是我總是覺得不能那么消極，同樣一件事情和不同人做，結果也會不一樣。都是套路的話，那么原則上來講回頭看五年前的地產是怎么樣，你會發(fā)現(xiàn)我們是有進步的。如果一定要提到所謂套路，套路越來越清晰，越來越關注人性化的需求，人性化的設計，我們談的所有策略其實是圍繞人來講，所謂的套路所有研發(fā)、策略也是為了人，圍繞這個套路我們還有進步空間，這恰恰是設計師的價值。設計師不在于開天辟地的創(chuàng)新，而是在于前人的微創(chuàng)新。而且是持續(xù)的不斷的做創(chuàng)新，我覺得這個可能是更有意義的事情。

　　朗詩地產 上海設計總監(jiān) 從琨

　　套路一定會有，套路作為設計公司來講是一種營銷手段必須要有的，特別是現(xiàn)在我覺得開發(fā)商也越來越聰明，設計公司也是相對應成長的。

　　山水比德 創(chuàng)始人 集團董事長、首席設計師 孫虎

　　首先，我覺得你是不按套路出牌的人，實際上我們肯定都是一個套路前提下去做的，在這個套路底下有的人牌打的好，有的人打的不好。但是只有在積累基礎上才會有創(chuàng)新，套路打熟了之后就打點微創(chuàng)新的創(chuàng)新的。

　　朗道國際設計 執(zhí)行董事 葉翀嶺

　　我覺得你能把內在的規(guī)律簡單說成是套路，其實是一種很好思維，能把復雜問題簡單化。在我看來實際上所謂的套路，其實就是在應對一件事情的時候，內在的邏輯。我們這幾年里看到很多樣板房，樣板房都有非常清晰的邏輯，這可以說成套路，每個樣板房處理的都不太一樣，風格不一樣，人的體驗不一樣，這些都可以歸在邏輯體系下，但不同的創(chuàng)新，我們最終如果想讓樓盤比較好，給客戶更多體驗，我們關注的是正確的邏輯后面所產生的結果，我覺得你以后可以更多關注后面呈現(xiàn)出來的東西。

　　    本活動特此鳴謝多樂士專業(yè)(DuluxPro_cn)

   投稿郵箱：chuanbeiol@163.com   詳情請訪問川北在線：http://www.dstuf.com/