原標(biāo)題：和合首創(chuàng)：新形勢(shì)下房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)有哪些

　　和合首創(chuàng)了解到，從疫情影響到“三道紅線”出臺(tái)，2020年的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑經(jīng)歷了充滿考驗(yàn)的一年。在“房住不炒”、“去杠桿”、“房地產(chǎn)貸款集中管理制度”等政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面通過(guò)各種方式降低負(fù)債，回籠資金，一方面積極拓展新的融資渠道，盤(pán)活資本。2021年，在政策不斷對(duì)行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)發(fā)生了什么樣的變化?

　　房地產(chǎn)仍有區(qū)域性投資機(jī)會(huì)

　　2021年，中國(guó)房地產(chǎn)信貸收緊趨勢(shì)明顯。7月14日，根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入房地產(chǎn)貸款增速為10.3%，低于全部貸款增速。次日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%，其中國(guó)內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%。

　　在信貸收緊的情況下，縱觀全國(guó)，房地產(chǎn)投融資呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性差異。數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共發(fā)生67起投融資，主要發(fā)生地為上海、廣東和北京，分別發(fā)生13起、11起和8起。此外，在22城集中供地政策推出之后，TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴(kuò)大在22城的拿地力度，對(duì)于非22城的投資力度出現(xiàn)了收縮。在區(qū)域布局上，房企一方面向長(zhǎng)三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東聚集，另一方面主要選擇一些省會(huì)城市如西安、南寧、南昌、昆明等點(diǎn)狀布局。

　　和合首創(chuàng)認(rèn)為，房地產(chǎn)投融資流向很大程度上可以體現(xiàn)出不同區(qū)域房地產(chǎn)的增長(zhǎng)和升值空間，從全國(guó)房地產(chǎn)投融資的數(shù)據(jù)可以看出，超一線城市、部分省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市群的房地產(chǎn)仍然具有較大的升值空間和投資前景。

　　股權(quán)投資正逢其時(shí)

　　“三道紅線”出臺(tái)之后，原來(lái)居于房地產(chǎn)融資重頭的銀行、證券、保險(xiǎn)、信托等逐漸淡出，私募股權(quán)投資也經(jīng)歷了新的轉(zhuǎn)型。隨著國(guó)家監(jiān)管的趨嚴(yán)，房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品由過(guò)去的“明股實(shí)債”逐漸向“真股權(quán)”轉(zhuǎn)變，在降低房企負(fù)債率的同時(shí)，資本增值方式也從利息收入變?yōu)楣蓹?quán)分紅收入及轉(zhuǎn)讓收入。這在無(wú)形中對(duì)基金管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目判斷和管理能力都提出了更高要求，也為投資者帶來(lái)了更加透明和可控的投資渠道。

　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金是面向少數(shù)合格投資者設(shè)立的直接投向房地產(chǎn)的基金，貫穿房企從拿地、收并購(gòu)、開(kāi)發(fā)到出售直至清算的各階段，為投資人提供了貫穿全程去分享股權(quán)投資利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。在新形勢(shì)下，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是投資者，對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的訴求都在不斷上升。

　　和合首創(chuàng)認(rèn)為，在當(dāng)前行業(yè)去杠桿的融資背景下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金可以在拓寬房企融資渠道、緩解房企的融資壓力的同時(shí)，給更多投資者提供參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的股權(quán)投資機(jī)會(huì)，幫助投資者實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)企業(yè)的雙向共贏。

　　公募REITs順勢(shì)啟航

　　除了股權(quán)基金和債券融資外，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)近兩年來(lái)也乘勢(shì)而上，成為地產(chǎn)投融資的重要途徑。

　　REITs是房地產(chǎn)證券化的一種手段，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。2020年4月，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)。今年6月21日，國(guó)內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品掛牌上市，標(biāo)志著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)正式建立。據(jù)悉，首批9個(gè)項(xiàng)目發(fā)售基金規(guī)模314億元，扣除償還債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則回購(gòu)份額后，用于新增投資的凈回收資金約149億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過(guò)1700億元，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)新增投資意義重大。

　　REITs的目的是將流動(dòng)性較弱的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性較強(qiáng)的證券資產(chǎn)，其投資對(duì)象不局限于房地產(chǎn)，還涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施，包括收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾污水處理和倉(cāng)儲(chǔ)物流等領(lǐng)域。和合首創(chuàng)認(rèn)為，公募REITs不僅為地產(chǎn)行業(yè)的融資創(chuàng)造了新形式，也為投資者提供了參與地產(chǎn)投資的新渠道。通過(guò)認(rèn)購(gòu)公募REITs，投資者可以以較低的門(mén)檻，在分散不同資產(chǎn)間風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多元化配置，在地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中獲得發(fā)展紅利。

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